2020 год принес существенные изменения в рынок загородной недвижимости. Ведущие эксперты подводят итоги и делают прогнозы на будущее. Как изменится спрос, сохранится ли тенденция переезда за город, какие направления и проекты будут в приоритете — в нашем итоговом обзоре.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank
1.Каким для вас стал этот год
Главными тенденциями на рынке загородной элитной недвижимости в 2020 году можно назвать снижение объема предложения и возрастание интереса к сегменту со стороны покупателей и девелоперов. Стоит отметить, что объем предложения уменьшается на протяжении трех лет подряд, однако, в этом году он сопровождается активным спросом, что во многом связано с пандемией.
Наиболее сильная активность была зафиксирована весной, во время вынужденной самоизоляции. После того, как были сняты ограничения, уровень заинтересованности к загородному рынку недвижимости немного упал, однако, все равно остался на высоком уровне. Ограниченное предложение стимулировало рост запросов на покупку, который вырос более чем в два раза, но показатель количества совершенных сделок снизился по сравнению с прошлым годом. Отсутствие новых проектов на элитном рынке недвижимости за последние три года в сочетании с ростом интереса со стороны покупателей говорит о том, что уже сейчас есть сформированная рыночная ниша, которая будет заполняться в течение следующих лет.
Количество запросов на покупку недвижимости в бюджете от 30 млн руб. с начала года увеличилось более чем в 2 раза, а спрос на загородный консалтинг – в 5 раз. За неполный год объем предложения в сумме снизился на 8%. Такая ситуация на первичном рынке сохраняется уже третий год подряд. Её причиной является отсутствие новых проектов – за три года объем предложения от застройщиков снизился на 48%. Относительно конца 2019 года, суммарная стоимость предложений на рынке загородной недвижимости выросла на 21%. На вторичном рынке показатель составил 24%, на первичном – 3%.
2. Назовите три основных направления для развития сегмента в следующем году.
Рублевское шоссе, Новая Рига, Киевское шоссе.
3. Прогнозы на 2021.
В следующем году сохранится спрос на все направления и форматы загородной недвижимости, включая земельные участки, дома и таунхаусы.
При этом спрос будет стремиться в сторону домов, построенных с применением нового подхода, технологий и материалов: современных, функциональных, с масштабным панорамным остеклением. На первом месте будут поселки с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок и хорошей транспортной доступностью.
Елена Мищенко, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
1.Каким для вас стал этот год?
Этот год стал неожиданным в полном смысле этого слова. Произошел существенный рост цен на загородную недвижимость среднего класса – в пределах 30%, что связано, в первую очередь, с распространением коронавируса, который привел к вынужденному режиму самоизоляции и закрытию границ.
Сейчас также наблюдается высокий спрос, люди продолжают покупать и загородные дома, и участки. Почему интересуются землей в отличие 2018-го и 2019-го годов? За последние годы она сильно просела в цене, стало выгодно приобретать участки без строений – впрок, либо для того, чтобы самостоятельно возвести дом по новым технологиям – каркасные, фахверковые и т.д. – то есть, дома, которые строятся под ключ за 2-3 месяца и по доступным ценам. Причем если раньше люди старались приобрести загородную недвижимость в газифицированном поселке, то сейчас газгольдеры сняли эту проблему, и спросом пользуется практически все.
2. Назовите три основных направления для развития сегмента в следующем году.
При выборе загородной недвижимости москвичи в основном приобретают дом или землю в направлении того шоссе, где находится их квартира, чтобы сократить время на дорогу. Поэтому сказать, что одно направление пользуется большим спросом, чем другое, нельзя. Покупают везде - в 30 км от МКАД и в 100-150 км от МКАД. Например, раскупается недвижимость в окрестностях реки Обь. Хорошее развитие получит и Новорижское направление.
3. Прогнозы на 2021.
Тенденция высокого спроса на загородную недвижимость долгосрочная – минимум два года. Тем более, что многие поняли, работать можно и дома, заказать доставку любого товара также можно на дом. Поэтому лучше жить поближе к природе. К тому же для большинства – загородный дом – это свое жилье по площади больше квартиры, своя парковка, своя земля. Например, в Москве за 10 млн рублей можно купить небольшую двухкомнатную квартиру на вторичном рынке, либо малогабаритную трехкомнатную. А можно за эту сумму в 30 км от МКАД приобрести хороший дом, готовый для проживания, с участком – это будет 150 кв.м, у каждого члена семьи своя комната.
Дмитрий Панкратов. Руководитель проекта КП “Британика”.
Каким стал для компании 2020 год?
Количество сделок в 2020 году увеличилось в 5-6 раз. Цены к концу года выросли на 30-40%. С рынка ушли даже самые неликвидные объекты, которые несколько лет не могли найти покупателей. Также было продано много земельных участков. Ключевыми факторами, которые повлияли на ситуацию стали объективные причины: желание покупателей приобрести более просторное удобное жилье вне Москвы. Многие москвичи пересмотрели свои требования к месту жительства. Стоимость таунхауса сопоставима с ценой на двушку в отдаленном столичном районе, но места гораздо больше. Компании перешли на удаленку и это стало еще одним поводом переехать за город и жить там, где комфортно. Пропала необходимость ездить в город и стоять в многочасовых пробках каждый день.
2.Три лидирующих направления для дальнейшего развития.
На мой взгляд, западный пригород и прежде всего Новая Рига - это лучшее место для жизни в России. Комбинация близости от центра Москвы, природы и инфраструктуры - делают этот пригород очень привлекательным. Поэтому назову: Новая Рига, Киевское Шоссе (Новая Москва) и набирающее популярность Дмитровское Шоссе. Расстояние - до 30 км от МКАД. Больше всего сейчас востребованы объекты от 10 до 25 млн.р. Дом для постоянного проживания. Количество сделок в таком бюджете является максимальным. Рынок от 30 до 60 млн. рублей в разы меньше, но он так же сильно перегрет и дефицитен. Дороже 60 млн. рублей - это рынок элитной Недвижимости на котором ещё есть хорошие предложения.
3.Прогнозы на 2021 год.
Мы в самом начале революционных трансформаций всего вокруг: работы, образования, отдыха и других аспектов жизни миллиардов людей. Я думаю, по влиянию это сопоставимо с моментом, когда паровой двигатель первый раз приспособили к ткацким станкам и люди начали переход от аграрного к индустриальному образу жизни. Это случилось 300 лет назад. Подумайте, как сильно изменился мир вокруг нас. В конечном итоге это привело к индустриальному образу жизни, появлению заводов, офисов, спальных районов, торговых центров и привычной инфраструктуры современных городов.
Интернет, смартфоны и облачные вычисления - это три технологии, запустившие новую революцию в образе жизни людей. Удалённая работа, дистанционное обучение, жизнь в лучших местах на планете в комфорте и окружении сервиса - вот новые стандарты качества для успешных людей. Эти люди будут покидать переполненные города, будут убегать из-за накопленных в них проблем.
Успешные профессионалы креативного класса будут (многие уже) свободно перемещаться. Выбирать место для жизни на основе экологии, природы, комфорта среды и ценностей локального комьюнити соседей.
В данный момент рынку очень не хватает современных посёлков для удаленной работы с полным набором детской образовательной и рекреационной инфраструктуры. Мы активно работаем над запуском новых проектов в формате «курортный дом для удаленной работы».
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский
1.Итоги 2020 года
Год 2020 стал для нас новым этапом развития. Мы перешли к комплексному
решению – готовый дом под ключ, при этом предоставляя клиенту услуги по подбору участка и обмене квартиры на дом. Мы перешли из бюджетного в бизнес-сегмент домов от 15 млн. до 20 млн. рублей.
2.Какие направления считаете перспективными?
Мы работаем в направлении Дмитровского и Ярославского Шоссе. В приоритете: Мытищинский район – 5 км от Москвы. Также есть объекты по Новорижскому шоссе,10 км от Москвы. Эти направления считаем перспективными и будем развивать.
3. Прогнозы на 2021 год
Пока впереди неопределенность. В этом году мы столкнулись не только с дефицитом рабочей силы, но и ресурсов. С одной стороны, мы не должны повторить ошибок 2020 года и приобрести ресурсы для строительства заранее. С другой стороны, есть опасность, что они окажутся невостребованными при падении спроса, и мы будем терпеть убытки.
В целом я считаю, что цены зафиксируются и будут индексироваться лишь с учетом показателя инфляции. Льготные программы и субсидии будут уравновешены снижением переменных издержек строительства. Так что ипотечный пузырь в текущих реалиях нам не грозит.
Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость
1.Каким для вас стал этот год.
Начался год достаточно ординарно, но уже с марта стал крайне насыщен различными событиями. Всплеск спроса к недвижимости вызвал колебания цен на нефть и последовавшее за ним ослабление рубля. Дополнительным фактором, стимулирующим интерес к покупке жилья, стала информация о налогообложении депозитов физических лиц.
Вторая половина марта ознаменовалась началом самоизоляции, и в этот момент количество обращений потенциальных покупателей недвижимости стало расти непропорционально. Загородные форматы вызывали больший интерес, спросом пользовались готовые дома и дома на высокой стадии строительства.
Были и неприятные моменты: приостановка стройки на территории Московской области, серьезные ограничения передвижения потенциальных покупателей. Пришлось учиться продавать недвижимость удаленно. Это был период достаточно серьезной перестройки всех бизнес-процессов в компании. Закрытие границ тоже сделало свое дело – в этом году майские праздники практически ничем не отличались от обычных дней по динамике обращений. В июне были сложности с регистрацией сделок, но в июле уже рынок пришел сначала в свое обычное состояние, а потом продемонстрировал рекордные объемы поглощения. Для большинства компаний осень 2020 стала абсолютно рекордным периодом по количеству заключенных сделок.
2. Назовите три основных направления (территориально шоссе, район) для развития сегмента в следующем году.
Здесь нас вряд ли ждут какие-то сюрпризы. Продолжит расти и без того высокая популярность Киевского и Калужского шоссе. Появятся новые проекты в локации Новорижского и Ильинского шоссе. Возможно, что-то интересное появится на «курортном», Дмитровском направлении. Самые востребованные предложения будут по-прежнему появляться на расстоянии 15-30 км от МКАД.
3. Прогнозы на 2021 год.
С наибольшей вероятностью интерес покупателей к загородной недвижимости будет сохраняться на достаточно высоком уровне еще очень долго. Во-первых, нет никаких научных оснований полагать, что «пандемия» может завершиться в ближайшие месяцы, даже несмотря на начатую вакцинацию. Во-вторых, психология людей еще долго будет заставлять их избегать частых и плотных социальных контактов. Многие успели «распробовать» преимущества загородной жизни. Ну и, наконец, есть очень серьезный тренд, никак не связанный с вирусами и изоляцией, - это диджитализация экономики и объективное увеличение числа людей, имеющих возможность работать удаленно. Все больше людей «отвязываются» от офисов и выбирают не то жилье, которое «рядом», а то, которое по-настоящему нравится!
Такого ажиотажного спроса, какой мы зафиксировали прошедшей осенью, мы уже, вероятно, не увидим. Но и спад, связанный со снижением реальных доходов населения в 2021 году, будет плавным. В первом квартале мы можем его почти не заметить. А вот во втором квартале он, вероятно, уже начнет набирать обороты. Точнее прогнозировать сложно, ведь на государственном уровне принимается и будет приниматься множество решений, влияющих на ситуацию напрямую. Это и ключевая ставка, и субсидированная ипотека, и многое другое.
