Посёлок Dacha 9-18 на Новой Риге - экономная дача рядом со столицей

Коттеджный поселок Dacha 9-18 или Дача 9/18, как он называется на сайте ИНКОМ, который подключился к его продажам, располагается в 44 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Эта информация об застройщика Региондевелопмент точна, правда, заезд через Котово удлиняет этот маршрут до 45 км от МКАД, но разница не велика. Вся площадь поселка Dacha 9-18 получается 65 гектар, на которых располагается 28 кластеров застройки с разным количеством участков – от меньше десятка до 42 в самом большом кластере.


Можно сразу рассказать, что Дача 9/18 – это посёлок эконом класса, но со всеми центральными коммуникациями кроме центральной канализации (нужно ставить септик). А продаются в поселке участки 6-16 соток без подряда. Дороги сделаны экономно, они не широки и не настолько качественны, но при этом участки в 44 км от Москвы по Новой Риге здесь можно купить буквально от 900 000 рублей. А участок в 6,8 соток с подрядом на строительство дома может  стоить по акции от 3 773 000 рублей.


Продаются в основном участки без подряда, хотя есть и кластер с уже построенными домами по проектам застройщика (эконом одно- и двухэтажные дома по нескольким технологиям - и каркасные дома, и дома из пеноблоков, а есть и проекты домов из кирпича). Все продается с уже подведенными коммуникациями.


Коммуникации были проложены еще в 2015 году – вода и электричество. Газ также был проложен, а запуск газа запланирован на июль 2017 года – все для этого готово, включая ГРП, ждут только Мособлгаз. На дом выделяется столько киловатт электричества, сколько соток участок куплен. Если участок невелик, а 7 киловатт для вас мало, то можно докупить по 40 000 рублей за каждый дополнительный киловатт. Если принять за достаточный вариант с 10 киловаттами на дом, то при покупке небольшого участка в 6,8 соток, за электричество придется доплатить около 120 000 рублей. Это достаточно разумная сумма.


Раньше можно было купить участок ещё дешевле, а стоимость коммуникаций выплатить за 3 года, но теперь она сразу включена в цену. Особенность поселка и в том, что входные членские взносы на коммуникации (которые сейчас входят в стоимость участка), которые как бы оплачивают застройщику прокладку всех коммуникаций, дороги и прочее, могут быть использованы на инфраструктуру поселка – на дороги, на ливневую канализацию и тп. В 2015 году на форуме поселка был заметный скандал по поводу того, что без ливневой канализации вода никуда не уходила, даже затапливала земли и дороги, и даже в некоторых местах просто нельзя было проехать, а дорожное полотно разрушилось. Понятно, что это было непривлекательно и для новых покупателей поселка, и застройщик решил вопрос с ливневой канализацией самостоятельно (из членских взносов).


Главной отличительной чертой посёлка Дача 9/18 является его кластерная застройка — этим он и уникален. При покупке участка площадью от 6 до 16 соток вам в общее пользование переходит от 20-30 и более соток общей земли кластера, в зависимости от его размера. Каждый кластер сам делает себе инфраструктуру и любые зоны для спорта, отдыха, для детей и тп.. Чем больше кластер, тем больше финансовых возможностей у вас в складчину будет для реализации любых идей и больше сама территория. Но тут нужно понимать и что за люди будут вашими соседями в кластере. Если это семьи с детьми, то вам будет легче скинуться на детскую площадку, а если бездетные, то детскую площадку вы вряд ли сделаете.


Конечно, как правило, есть и те и другие, но есть и отличия между «населением» кластеров. Например, в кластере Z, как говорят в отделе продаж, преобладают как раз молодые семьи. Но основные отличия между кластерами состоят в расположении и в стоимости.
Если брать историю поселка, которую можно отследить по вариантам генплана, то изначально было запланировано много рекреационных территорий, помимо тех, которые находятся внутри кластеров. Был пруд в центре поселка и прочее (до 30% территории на это отводилось), но, вероятно, по мере продвижения проекта эти территории превращались в дополнительные кластеры для продажи. Понятно, что экономика требует внимания к себе. При такой большой «бесполезной» территории прибыльность проекта получалась не такая, какая бы устраивала владельцев, поэтому появились новые кластеры.


На данный момент большое количество участков уже продано, особенно в самых интересных кластерах. В прошлый сезон уже было заложено более 80-ти домов. А в этом еще многие должны выйти на строительство. На плане видно, где есть свободные участки.
Самые лучшие кластеры в центре посёлка дороже, те, что располагаются ближе к Новорижскому шоссе — дешевле. Не все кластеры сейчас в продаже. Кластеры, располагающиеся около самой трассы Новой Риги не продаются на данный момент вообще, как и кластеры Р и Р1 - на них был котлован, его засыпали, утрамбовали и ждут, как он поведет себя весной, поэтому не продают. Понятно, что это сделано во многом потому, что они будут наименее привлекательными для покупки даже с учетом меньшей стоимости.


Здесь стоит упомянуть, что, похоже, ИНКОМ не продает центральные кластеры X, Y, Z – они полностью в продажах через отдел продаж поселка. Кластер Z при этом практически весь продан – осталось буквально пара участков. Вообще, все наиболее интересные и недорогие кластеры – располагающиеся дальше от трассы, практически полностью распроданы – остались только большие участки в 14-15 соток, стоимостью около 2,5 млн. рублей. На них нет большого спроса. Тут можно сделать вывод, что большинство участков были проданы по стоимости 1-1,5 млн. рублей или немногим больше. Такого уровня могут быть и соседи.


Проверить насколько хорошо собирают соседи деньги на обустройство своих кластеров не просто. Да и пока, хоть и немало построено домов в поселке, но реально живущих вряд ли вы встретите. Только с ростом количества жителей будет реально понять, насколько хорошим получается вам кластер.
Вопрос шума от Новорижской трассы, конечно, очень актуален для всего поселка, но стоящий рядом поселок бизнес-класса Истра Кантри Клаб вполне привлекателен для жителей при том, что он находится большей частью даже ближе к трассе. Правда, никаких шумоизоляционных барьеров поселок Дача 9/18 за свой счет, конечно, ставить не будет. Если этот вопрос нужно будет решать, то это придется делать за счет жителей.


В отделе продаж упоминали о том, что может быть сделан даже прямой выезд на Новорижское шоссе, но стоимость такого проекта может составлять более 100 млн. рублей и поселок это оплачивать явно не будет. Если жители такую сумму смогут собрать... Что вряд ли имеет смысл. Проезд через Котово все равно придется использовать для поездки по направлению к столице, либо ехать еще дальше в область для разворота.


Если выбирать кластер, то мы бы рекомендовали кластеры, расположенные дальше от трассы (Q, M, N), где осталось уже мало свободных участков. Центральные кластеры Y и X, вышедшие в продажу уже по большим стоимостям, уже не так привлекательны. Хороший совет выбрать кластер, где уже сложилось хорошее взаимодействие жителей и они в большинстве готовы строить или уже и вовсе построили дома, обладая при этом достаточными финансами. Чем больше в вашем кластере будет участков, купленных «на будущее», в качестве инвестиций или теми, кто не может позволить себе строить дом оперативно по финансовым соображениям, тем перспективы готовности общей инфраструктуры более призрачны. Благо вы можете пройти по всем кластерам, вплоть до знакомства с владельцами участков.


Недалеко располагается небольшая промышленная зона с соответствующим «промпейзажем». Крупные лесные массивы располагаются чуть дальше от шоссе в сторону Истры, так что выйти из поселка сразу в лес у вас не получится, но стоимость земли в Дача 9/18 достаточно привлекательна и так. Особенно это будет хорошо для тех, кто хочет построить дом по собственному проекту. Конечно, никакой существенной инфраструктуры в поселке не будет, но все зависит от вас! Хотите свой зоопарк – пожалуйста! Но за свой счет.